Минфин стоит дороже Администрации Президента

Минрегионразвития планирует перейти на новые условия расчёта стоимости квадратного метра жилья. Её будут высчитывать, исходя из цены на строительные ресурсы. Такое заявление сделал сегодня "РИА Новостям" президент Национального объединения строителей Ефим Басин. Впрочем, в Минрегионе пока это заявление никак не комментировали.

Если уж говорить о недвижимости, то у министерств и ведомств вскоре возникнут совсем иные заботы. Через пару лет из Москвы за МКАД должны начать переезжать федеральные чиновники, освобождая здания, которые они сейчас занимают.  

Батанова: Уехать из Москвы чиновники должны к 2015 году. По крайней мере, так говорил мэр Москвы Сергей Собянин. Переселять их собираются на юго-запад, за МКАД. В результате такого массового чиновничьего исхода освободятся сотни тысяч квадратных метров недвижимости, да не где-нибудь, а в самом центре Москвы. Вот мы сейчас видим карту Москвы, и все федеральные министерства находятся почти в пределах Садового кольца. Исключение лишь Минэнергетики и Минспорта и туризма – это у нас Курская и Проспект мира. Сможет ли Москва заработать на продаже или сдаче в аренду зданий, которые если верить мэру, покинут чиновники, и главное на что они могут сгодиться – мы подсчитали с компанией Penny Lane Realty. Директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Максим Жуликов сейчас рядом со мной, и мы вместе расскажем, пригодятся ли чиновничьи здания еще кому-то, кроме самих чиновников. Итак, судя по оценке компании, самый ценный объект, по крайней мере, по стоимости квадратного метра – это Госдума. Здание расположено на Охотном ряду, здесь рядом Тверская. И если бы его сдали в аренду, то квадратный метр стоил бы $900 в год, а если бы метр покупали, то 9 тыс. Что можно сделать в этом здании, сейчас спросим у Максима. Для чего могла бы сгодиться Госдума?

Жуликов: Когда мы подсчитывали стоимость квадратного метра аренды и стоимость продажи зданий министерских, мы рассматривали эти здания исключительно как офисные. Безусловно, у этих зданий, в частности, у здания Госдумы, у многих зданий, которые расположены в центре, возможны разные варианты использования. Здание Госдумы теоретически подойдет и под офисы, также оно могло бы подойти и под размещение отеля или создание апарт-отеля, создание апартаментов, поскольку из окон здания открывается прекрасный вид на центр, на Кремль. «А из нашего окна площадь Красная видна» - эти слова классика являются словами золотыми, они всегда для недвижимости играют ключевую роль.

Батанова: Если такое ценное здание, то почему тогда такая достаточно низкая цена квадратного метра?

Жуликов: Мы рассчитывали, исходя из того, что это стоимость офисов. Если есть возможность это здание использовать под апартаменты, цена была бы несколько выше, вплоть до $10-12 тыс. за кв. метр. У этого здания есть также минусы. Минусами является отсутствие достаточного количества парковки, что для апартаментов и для офисов является действительно негативным моментом. С другой стороны, есть и плюс – это соседство гостиницы «Москва» и гостиницы «Ritz-Carlton» через дорогу, где есть подземная парковка, эту подземную парковку можно использовать. Кроме того, если московское или российское правительство вдруг захочет продать это здание подороже, может огородить его забором, таким, как на Старой площади.

Батанова: До Старой площади мы еще дойдем. Следующее здание – это здание Минфина, оно располагается на Ильинке. Это, кстати, самая богатая на правительственные учреждения улица: тут и Минздрав, и администрация президента, и казначейство, и много чего еще. Так вот Минфин – это второй по ценности объект. Стоимость квадратного метра в аренду $850, продать можно за 8 тыс. Во что можно превратить Минфин?

Жуликов: На самом деле, Минфин, скорее всего, лучше превратить либо в офисы, либо в апартаменты, поскольку Красная площадь рядом. Если использовать это здание под офисы, то рядом есть огромная парковка по адресу Ильинка, дом 3. Она многоуровневая, на 300 с лишним мест, поэтому проблем с парковкой в этом здании не будет. Аренда достаточно высокая, если мы говорим про $850, мы говорим про базовую ставку аренды, плюс еще эксплуатация, коммунальные услуги и НДС. То есть $850 – это та ставка, которую получил бы инвестор чистыми деньгами до налогообложения. Что касается продажи, цена нами сформирована, исходя из ценности здания, из его месторасположения. Если вернуться немного в Думу, почему такая цена была, может быть, не очень высокая - $9 тыс. за кв. метр, в принципе, там и объем достаточно большой, там свыше 40 тыс. кв. метров, этот кусок стоит уже достаточно много.

Батанова: Найдутся ли желающие выкупить здание с такими большими площадями?

Жуликов: Знаете, происходят сделки на рынке офисной недвижимости и по $0,5 млрд., и почти по $1 млрд. Такие сделки, безусловно, редкость, но они происходят.

Батанова: То есть, если огромную Госдуму выставят на продажу, то ее обязательно кто-нибудь купит?

Жуликов: Купят. Если выставят все сразу на продажу, все министерские здания, вот тогда может возникнуть некий затык и проблема. Хотя, наверное, купят.

Батанова: Перейдем к мелким зданиям. Мелким – не в значимости, а по площади. Минсвязи – здание на Тверской, 7, это здание Центрального телеграфа. Если бы его сдавали в аренду - $800, если бы продавали $8 тыс. Почти по соседству с ним находится Минкультуры. Это здание в аренду - $850, если продавать, то $7 тыс. Максим, какая судьба может ожидать эти два здания, которые находятся на Тверской, где, в принципе, и с парковками плохо, и с экологией плохо?

Жуликов: Если смотрим на Минкультуры. Этот особняк может использоваться и под офисы, и под дом приемов - под что угодно, под маленький отель даже. У него есть огороженная территория, где расположить машины достаточно беспроблемно.

Батанова: Квартиры можно?

Жуликов: Я думаю, что с квартирами может быть посложнее, не совсем это похоже на квартиры. Скорее, это офисное использование. Здание Центрального телеграфа с огромными потолками, с большущими витражными окнами – это, скорее, здание, более подходящее и под офисы, и под апартаменты. С такими высокими потолками, с такими видами на Красную площадь, с видами на значимые для каждого, знающего, что такое Кремль, что такое Храм Христа-спасителя и другие прочие достопримечательности.

Казнин: Есть, наверное, подобный опыт в западных странах – в Европе, США, Канаде – в центре города такие огромные здания? Есть хоть маленький шанс, если пофантазировать, что там будут не офисы и не элитная недвижимость, а детский сад или Дворец для детей, или просто снесут и сделают там парк, которых не хватает в центре?

Жуликов: У вас хорошая, богатая фантазия, хорошие вопросы вы задаете. На самом деле, отвечая на ваш вопрос, уверен, что нет, такого не будет. Сноситься ничего не будет из всего вышеперечисленного, приспосабливаться эти здания под какие-то социально значимые объекты, скорее всего, не будут. В центре запрещено, по сути, введен мораторий на строительство новых объектов. На базе тех объектов, которые должны были создаваться, пытаются создать что-то такое, похожее на парк, на подземную парковку. По крайней мере, такие проекты идут. Скорее всего, как мне кажется, планам по перебазированию этих зданий не суждено сбыться, поскольку это фантазии и планы нынешнего президента, который с нами уже распрощался в конце сентября. У нового президента могут быть другие планы. Также я не верю в то, что чиновники добровольно откажутся от демонстрации своего статуса, каждый раз, два раза в день минимум, показывая всем автолюбителям, москвичам, проезжая шумно, с крякалками и мигалками мимо пробок. Я думаю, что они также будут стараться остаться здесь. Администрация президента, проделав такой титанический труд и сделав столовую на 2 млрд. рублей, мне кажется, она как-то не откажется от использовании этой столовой.

Батанова: Вернемся к нашим правительственным зданиям. Совет Федерации. Продажа стоит $6 тыс. Само здание на что может сгодиться? Парковки там нет, там проехать невозможно. Все, кто ездит по Большой Дмитровке, прекрасно знает, какие там пробки в час пик?

Жуликов: Зачастую как раз из-за этого здания, поскольку нет парковки, а нашим министрам позволяется ставить в три ряда машины. Ширина проезжей части становится очень небольшой, поэтому проехать по Дмитровке бывает крайне тяжело. В принципе, использование этого здания также возможно под такие нужды как апарт-отель, под отель, под апартаменты, даже под офисы использовать это здание возможно. В принципе, здание Совета федерации достаточно широкая возможность использовать как Mix Used: верхние этажи с видами – под апартаменты, а нижние этажи, допустим, под офисы.

Батанова: Опять к Ильинке – Минздравсоцразвития и администрация президента. Вы почему-то оценили здание Минздрава и администрации президента, которая сейчас за забором, может быть, как раз идет предпродажная подготовка, дешевле, чем Минфин. Почему? Чем эти здания хуже Минфина, который располагается на той же улице.

Жуликов: Они уже дальше от центра, несколько больше по размеру, чем Минфин. Что касается здания администрации президента, место само по себе несколько хуже. Да, на этой улице, но оно значительно дальше, в два раза дальше от Кремля. Что касается здания администрации президента – да, хорошее здание само по себе, красивое, отремонтированное, но при этом мы оценили его, исходя из его размеров.

Батанова: Последний наш пункт – всем известный МИД, один из символов Москвы. Аренда в нем стоила бы $800 за кв. метр, если бы чиновники уехали бы из этого здания, а продать кв. метр можно было бы за $6,5. Как применить это здание, которое является символом Москвы? Трудно представить, что в нем будут офисы.

Жуликов: Часть помещений можно действительно использовать под офисы, поскольку есть крылья этого здания. Есть основное здание, высотка, из которого можно сделать что-то, что сделали из гостиницы «Украина» или из гостиницы «Ленинградская», то есть сделать отель. Можно часть помещений использовать под жилье, причем виды будут совершенно потрясающие. Если, например, всем известная компания «Дон-Строй» специально создавала новую высотку, и цены на Соколе достаточно высокие, то здесь здание находится уже в центре, уже вид на всю Москву.

Батанова: Бери да переделывай в квартиры.

Жуликов: Бери, переделывай и продавай.

Батанова: Спасибо, Максим. Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty и я, Ксения Батанова, только что нашли, надеюсь, не самое плохое применение правительственным зданиям в столице. Будем надеяться, что наш труд все-таки пригодится столичному правительству, которое выполнит свои обещания и переселит чиновников из центра Москвы куда-то на юг.

Макеева: У меня короткий вопрос к Максиму. Я так поняла, что в принципе, какие бы здания не освобождались в центре Москвы, у них три судьбы: быть им офисами, апарт-отелями или просто отелями и апартаментами. Какие-то бывают более разнообразные варианты использования недвижимости? Мы находимся в здании бывшей шоколадной фабрики, мы – телеканал. Может быть, подыскивает себе телеканал какое-нибудь здание? Мы не подыскиваем, у нас все хорошо. Что-нибудь необычное бывает вообще на этом рынке? Может быть, вы вспомните какой-то пример из недавней практики, или пофантазируете на тему того, как можно было бы тот же МИД использовать?

Жуликов: Действительно, мы находимся в здании бывшей шоколадной фабрики, которая в момент сдачи сдавалась либо под офисы, либо под какие-то евент-центры или ресторанные проекты. Из всех нами рассмотренных объектов, пожалуй, более креативный подход можно применить к зданию Центрального телеграфа, где высокие потолки – такие же, как здесь, в этом здании, где колонная система. Само это здание можно интересно использовать, но опять же, в коммерческих целях, сдавая под офисы, может быть, творческих коллективов, каким является ваш коллектив, либо под какие-то картинные галереи, как сделано на «Винзаводе». В принципе, здание Центрального телеграфа использовать можно более широко. Но максимальный коммерческий эффект, на мой взгляд, будет достигнут в случае, если переделать это здание под апартаменты и продавать это как апартаменты, действительно, хорошие, нормальные апартаменты. Либо сдавать его под офисы, поскольку офисные проекты, особенно с видами на Кремль, заинтересуют большое количество статусных арендаторов, которым важен вид из окна, важна хорошая площадь, высокие потолки, которые оценят это в виде реальных денег.