Где построить Международный финансовый центр

Мэр Москвы Сергей Собянин с сегодняшнего дня ушел в отпуск. Но перед этим успел отметиться рядом громких заявлений. Главное касалось пятничной инициативы Дмитрия Медведева о переселении чиновников за МКАД.

Там же пропишется и международный финансовый центр. Идея его создания принадлежит главе Сбербанка Герману Грефу. Конкретная территория для переноса пока не определена. Заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин предложил три варианта: Ленинский проспект, Можайское шоссе и Новую Ригу.

Лучшее место для финансового центра выбирали Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" и наш экономический обозреватель Игорь Иванов.

Иванов: Я бы лично голосовал за Новую Ригу, и сейчас попробую объяснить, почему. 8 лет назад там в районе колхоза «Заветы Ильича» структуры Сулеймана Керимова скупали там землю, скупили 430 га. Дальше с этой землей произошла такая вещь: Сулейман Керимов нанял архитекторов, которые нарисовали ему проект Города миллионеров, так называемое Бриллиантовое гетто, который был, если я не ошибаюсь, через 3 год официально представлен. Предполагалось, что в городе будет жить 30 тысяч человек, потом это число было увеличено до 60 тысяч человек. Там работали все ведущие столичные архитекторы, в городе планировало построить почти 3 млн. кв. метров жилья. Предполагалось, что, в основном, это будут довольно крупные квартиры – 150 метров и более того. По некоторым сообщениям, собственно, проект показали в 2007 году Дмитрию Медведеву, после этого «Новая газета» написала, что Рублево-Архангельское вошло в нацпроект «Комфортное и доступное жилье», несмотря на то, что город уже почти официально к этому моменту назывался Городом миллионеров. Собственно, ничто не помешало. А дальше произошло самое интересное с этим чудесным проектом. Например, целый ряд аналитиков, Игорь Лебедев из компании «Сити - XXI век» или Олег Репченко, говорили о том, что Сулейман Керимов на самом деле не собирается там ничего строить. Он нарисовал красивый проект для последующей перепродажи земли, стоимость которой таким дико накачивалась. Так оно и произошло. Весной 2008 года, незадолго до кризиса, Сулейман Керимов продал этот проект Михаилу Шишханову, владельцу Бинбанка за $5 млрд., $4 млрд. из которых заплатил Сбербанк России, который прокредитовал Шишханова под залог этого проекта, то есть под залог земли, которая была еще не готова к реализации этого строительного проекта. Не было проведено никаких предварительных работ. Судя по тому, что в соседних деревнях и поселках есть перебои и со светом, и с газом, и с водой, не готовы коммуникации, тем не менее, за $5 млрд. проект ушел. Дальше наступил кризис, Шишханов не смог обслуживать этот кредит, и как сообщали СМИ в начале 2011 года, Сбербанк забрал всю эту красоту за долги. Что мы теперь видим? Керимов заработал, по крайней мере, $4 млрд., а может быть, и $5 млрд.  на этом проекте, а Сбербанк закопал в эту землю, на которой когда-то должна вырасти эта красота, $4 млрд. Есть большие сомнения в том, что этот проект в настоящий момент реализуем как чисто рыночный. Уже при Керимове в 2007 году точно пытались привлечь в нацпроект «Доступное жилье», потому что проект дает то, что государство проводит все коммуникации. Без этого стоимость проекта возрастает до 9млрд. рублей, по последним оценкам. Собственно, продать жилье для 60 тысяч человек 9 млрд. рублей и на этом что-то заработать, мне кажется, нереально. Прекрасный шанс для Германа Грефа, как просто бизнесмена, вписать этот проект в какую-то госпрограмму. международный финансовый центр – прекрасная возможность для этого. Государство вложится и в коммуникации, и во все, что угодно. Таким образом, Сбербанк получит шанс вернуть вроде бы навсегда зарытые в эту землю $4 млрд. Собственно, власть тоже в выигрыше, потому что она получит международный финансовый центр, как она и хотела, на Новой Риге. Уже готов дико красивый проект, это правда.

Казнин: Есть вам, что возразить Игорю?

Репченко: Возразить нечего. Полностью поддерживаю сделанную оценку, ровно так все это и выглядит. Действительно очень хорошая площадка, это престижное направление между Рублевкой и Новой Ригой. Это лучше всего подходит под идею, чтобы чиновники меньше ездили по центру, а с Рублевки как раз туда и обратно.

Малыхина: Главное, чтобы они на работу чаще просто ездили.

Репченко: И Москва не перегружена.

Казнин: И резервация.

Репченко: Может быть, идея вынесенного на окраину финансового центра более правильная, нежели финансовый центр в центре города. Уже сейчас, пока Москва-сити как прежняя точка для финансового центра, стало понятно, что этот район Москвы перегружен, там полная беда с парковками, с пробками. Этот проект еще даже наполовину не построен, не заселен, поэтому вынести все это подальше… есть другой пример – США, где есть Нью-Йорк, есть Вашингтон на удалении 100-150 км от крупного города.

Малыхина: Госучреждения раздельно с финансовыми центрами.

Репченко: Да. Но тем не менее, происходит разделение. Чиновники в стороне, они не в центре Нью-Йорка. Все-таки это правильно. В Москве, за 100 км от Москвы чиновников отселить - это нереально, а вот за МКАД… Более того, есть уже опыт – это правительство Московской области, которое переселилось в окрестности Красногорска. Поэтому полностью поддерживаю эту идею, что, скорее всего, это будет где-то в окрестностях Новой Риги, Рублевки.

Малыхина: Давайте предположим, что все случилось, все произошло, их действительно отселили на 20 км, на 10-й, даже на 100-й. Но что происходит дальше с небольшим объемом недвижимости – профильной, непрофильной – которую занимают министерства, различные ведомства, не говоря уже о крупных объектах таких, как Государственная дума. Что происходит с этой недвижимостью – ваш прогноз как эксперта в этой области?

Репченко: Я думаю, что мой прогноз здесь совпадает с мнением всех экспертов, потому что когда произошла смена московской власти, все однозначно сказали – грядет большой передел московского рынка недвижимости. Дальше как происходит передел? Сначала надо все запретить, потом разрешить, но другое. И другим. Запрет на строительство в центре Москвы был озвучен уже многократно, всем сказали, что Москва не резиновая, больше там строить негде и нечего. Объемы строительства в Москве в этом году рекордно низкие, там построили за несколько месяцев всего 2-3 дома, сдали. Соответственно возникает вопрос: это справедливо действительно Москва не резиновая, втыкать небоскребы, уплотнение застройки – это нонсенс, это не нужно, но существует огромный потенциал, это действительно различные старые сооружения, во многом это ведомственные здания, здания, нуждающиеся что-то в редевелопменте, что-то в перестройке, что-то в капитальном ремонте. Это не только офисные здания. Если мы посмотрим, к чему имело бы смысл стремиться, взять европейские столицы за пример, то, прежде всего, это гостиницы. Это то, чего в Москве катастрофически не хватает, то, чем заполнены исторические части, будь то Лондон, Париж и т.д.

Казнин: И даже Петербург, кстати.

Репченко: В большей мере, да. В Москве катастрофически не хватает.

Малыхина: Но не пятизвездочных отелей?

Репченко: Да, не вот этого уровня отелей – 5 с плюсом люксовых, которых штук 10 в Москве построили за запредельные деньги, они есть.

Малыхина: А вы реально можете себе представить, что внутри здания Государственной думы можно разместить трехзвездочный мотель?

Репченко: Конечно, же «из нашего окна площадь Красная видна» - не трехзвездочная.

Казнин: В США бывшие тюрьмы ведь…

Малыхина: Но там пятизвездочных хватает, там каждый угол в пятизвездочной гостинице.

Репченко: Не будем брать Думу. Огромное количество ведомственных зданий находятся в окрестностях Садового кольца, за Третьим кольцом, в переулках, не совсем с видом на Кремль, на чуть-чуть поодаль, но тем не менее, в хороших местах.

Малыхина: Если перечислить потенциально – офисы, гостиницы, что еще?

Репченко: Думаю, что в первую очередь что было бы целесообразно – это гостиницы. Второе, чего в Москве тоже все-таки не хватает, это торгово-развлекательной инфраструктуры, необходимой для создания из Москвы туристического центра. Посмотрите любую европейскую столицу.

Малыхина: Торговли-то в Москве, казалось бы…

Репченко: В Москве много торговли – это непонятные палатки, которые мешают проезду, с которыми  разным успехом пошла борьба, это торговые центры, которые опять же должны находиться далеко за МКАДом, а не в центре города. Речь идет о бутиковых улицах – то, чем наполнены многие столицы.

Малыхина: То есть Столешникова и Третьяковского нам не хватает?

Репченко: Да, их мало, они на сегодняшний момент занимают опять же тот самый высокий сегмент, где нормальные люди отовариваться, скорее всего, не будут. Тем не менее, расширение этой торговой инфраструктуры не только в самый высокий уровень, но и в средний уровень позволит создать необходимую инфраструктуру для того, чтобы привлекать в Москву туристов. И что не менее важно, это рестораны, развлекательные учреждения, потому что, казалось бы, в Москве, ресторанов вроде бы хватает, но с другой стороны, каждый знает то, чего не хватает в Москве, то, что есть в европейских столицах – посадочные места на улицах, тихие пешеходные переулочки. Все то, что необходимо, чтобы в Москву поехали туристы.

Малыхина: Как вы считаете, если такая инициатива действительно будет поддержана, и это случится, как это отразится на ценах на недвижимость, например, в пределах Садового кольца, где и расположены все эти здания?

Репченко: Я думаю, что очень дифференцированно: что-то вверх, что-то вниз. Здесь очень сильно будет влиять непосредственно location, то есть как преобразятся конкретные кварталы, где-то, может быть, вниз, где-то вверх. С одной стороны, улучшение тех или иных кварталов, это вверх, с другой стороны, общее увеличение предложений на рынке – это вниз. Поэтому думаю, что здесь не будет единого ценового тренда, многое будет зависеть от конкретной точки.