Продолжат ли иностранцы сносить российские пятиэтажки?

Макеева: В этот час в студии ДОЖДЯ я приветствую Ольгу Тараканову, руководителя отдела московской жилой недвижимости компании Knight Frank. Ольга, здравствуйте.

Тараканова: Здравствуйте, Мария.

Макеева: Сегодня как-то разом всех заинтересовала тема недвижимости и вообще развитие данного рынка. Для начала «Ведомости» опубликовали результаты аналитических исследований, по которым Москва как раз перестала, точнее, как перестала строиться в начале кризиса, так ничего не изменилось в лучшую сторону. И за последние три года количество новостроек в Москве сократилось почти на 40% (это если иметь в виду территорию Третьего кольца до МКАД). Совпадает ли это как-то с данными нашей гостьи, и почему такое происходит, как это в целом, должно сказаться на ценах? Может быть, если бы новостройки были, цены были бы ниже, скажем? Что скажете?

Тараканова: Вы совершенно правы. Мы абсолютно согласны с этим исследованием, полностью поддерживаем наших коллег из издательства «Ведомости». Безусловно, вот 2008-й год принес очень большую корректировку в плане выхода на рынок новых проектов. Если до этого момента проекты выходили в численном выражении, в геометрической прогрессии, то есть сегодня 5, завтра 25, послезавтра 125, то в 2008-м году произошел банковский кризис, естественно, это повлияло на все сферы, на все отрасли, включая недвижимость - сократилось финансирование.

Макеева: Мы, вроде, уже справились с кризисом.

Тараканова: Да, мы с этим справились, да, безусловно. Ряд проектов уже в достаточной степени готовности и спрос на них существенный. То есть кризис доверия миновал. И сейчас вот в связи с тем, что границы Москвы будут расширяться очень существенно, мы тоже ожидаем всплеска как бы спроса на новые территории. Естественно, в связи с этим цены будут повышаться. Это наш прогноз. Но это, скажем так, не в перспективе одного года. В перспективе примерно трех, пяти лет.

Макеева: Можно было бы предположить, что, например, расширится территория Москвы, появятся новые территории для строительства, откроются новые перспективы и из-за этого жилье станет более доступным. А у нас что ни происходит, расширяется Москва, сужается Москва, все равно главное, что цены вырастут - единственный прогноз, который дают специалисты. Что так? Что должно произойти, чтобы цены снижались?

Тараканова: Статус этих территорий меняется, то есть эти территории, поселки, деревни, они превращаются в город Москва, в столицу нашей родины. Естественно, весь спрос…

Макеева: А что для них фактически изменится, Ольга? Ничего, просто название «столица нашей родины»?

Тараканова: Преимущества социального обеспечения, транспортная инфраструктура. Туда со временем проведут метро, откроют новые магистрали. Естественно, все это положительным образом влияет на цены и на спрос. Если смотреть ситуацию сейчас, то если мерить, скажем так, по удаленности каких-то населенных пунктов от МКАДа, то если населенный пункт не является Москвой, а является каким-то подмосковным городом, скажем, Химками, и соседнее Куркино район взять или Митино, то цены в Митино и Куркино на 20-30% выше, чем в Химках. Хотя, например, старые Химки они стоят прямо за МКАДом, а Куркино немножко дальше. То есть это говорит о том, что люди все-таки спрос стремится попасть именно в город Москву, стать столичными жителями, иметь прописку и доступ ко всем социальным благам нашего города.

Макеева: Мы попросим сейчас режиссеров показать карту, как будет выглядеть Москва после расширения. И в этом смысле я хотела бы еще раз попросить прокомментировать нашу гостью, прокомментировать ситуацию, в частности, с развитием транспортной связи. Насколько вообще вероятно, что в некоторые районы когда-либо дойдет метро. Это примерно, как если предположить, что метро будет прокладываться от одного города к другому. Вот, посмотрите, сейчас мы видим это на мониторе в студии тоже. Вот если брать южные границы новой Москвы, я думаю, что метро там не будет никогда. То есть, «никогда», конечно, это женское слово, может быть, через лет 100, но это мало должно волновать тех, кто сейчас приобретает и строит, в том числе жилье. То есть, стремятся ли эти люди присоединиться к Москве, или не стремятся, я имею в виду жителей этих территорий, - это один вопрос. Другой вопрос для покупателей жилья в данном регионе, для многих это просто номинальное, только что слова Москва, а по факту то же самое, та же деревня.

Тараканова: Да, но вы помните, что было с Сочи. Огласили, что Сочи будет олимпийской столицей, на следующей день цены подскочили в два раза. Инвесторы понесли туда свои деньги. Теперь многие из них не знают, как оттуда выйти, потому что курорт вообще не развит. Но здесь речь идет о столице. И вот это расширение, оно, в том числе, связано с очень большим количеством целей, которые город и страна хочет как бы вот за счет этого расширения решить, в том числе, это перенос государственных, культурных каких-то учреждений за пределы существующей Москвы. То есть, таким образом, это позволит разгрузить все радиальные и кольцевые магистрали, которые сосредоточены в Москве за ее пределами. Конечно это вопрос не одного и не двух лет, а скорее это вопрос десятилетий. И вопрос транспортной доступности, строительство дорог, как известно, занимает там не один год, и в нашей стране осложнено климатическими условиями. Это может длиться вообще годами, но, тем не менее, если вы вот сейчас посмотрите как развивается сеть метро, то метро идет именно в те районы, которые являются городом Москвой. То есть, не в те города, которые расположены рядом, но не являются этим административным центром нашей столицы, а именно туда, где эта территория носит название «Москва». Поэтому, безусловно, мы уверены, что да, это долгосрочная перспектива. Тем не менее, если спрос вкладывает средства, инвестирует в эти территории, это абсолютно беспроигрышные инвестиции на будущее.

Макеева: Ну хорошо, Индикатор рынка недвижимости (это структура), они считают, что поскольку огромное количество, подавляющее большинство сделок на рынке недвижимости, жилой недвижимости осуществляется на вторичном рынке, то вот это отсутствие новостроек за последние годы, появление новостроек, оно, в общем-то, никак не сказывалось на ситуации. Потому что и раньше так было, и теперь так, в основном, - вторичка. Может ли ситуация качественно измениться в результате расширения Москвы, новостроек станет вот так вот больше? Есть ли сейчас вообще инвесторы, способные качественно изменить структуру рынка и как-то действительно покончить с кризисом? Они существуют эти люди? И сразу задам встык вопрос. Это еще к вопросу о судьбе пятиэтажек. Сегодня тоже сразу несколько московских чиновников, начиная с председателя Мосгордумы Владимира Платонова, заявили о том, что будут делать с пятиэтажками. В частности, о том, что Подмосковье, Москва, возьмет на себя вот эти расширенные территории Москвы, снос ветхих пятиэтажек.

Тараканова: Снос ветхих пятиэтажек является абсолютно адекватной мерой. Потому что освобождение, скажем так, площадок для строительства новых домов, позволяет существенно улучшить, во-первых, комфорт для будущих жителей.

Макеева: Это понятно как раз, что это для тех, кто живет в пятиэтажках, это отрадная новость. Насколько действительно сейчас программа реализуется и освобождает место для строительства? Вот снесли пятиэтажки, сколько их сносили ветхих. А все равно много места для построек не высвободилось. Может быть, так сказать, если все масштабы увеличить, масштаб сноса…

Тараканова: Это очень многогранный вопрос. То есть его просто сносом пятиэтажек не решишь. Для того, чтобы строить и развивать проекты, необходимо финансирование, необходима стабильная политическая, то есть экономика, политическая ситуация, как в городе, так и в стране. Естественно, если все будет развиваться при поддержке иностранных инвесторов, банковской группы, иностранных фондов, где для них будет благоприятная инвестиционная ситуация, благоприятный климат. То, безусловно, снос пятиэтажек никак не затронет негативным образом никого. Наоборот, улучшит ситуацию, даст возможность рынку развиваться.

Макеева: А вы считаете, что без иностранных инвесторов тут не справиться вообще, наши сами не потянут?

Тараканова: Понимаете, иностранные инвестиции не всегда приходят прямо. То есть, я иностранец, вот у меня есть деньги, вот у меня есть фонд, дай-ка я сейчас пойду и стану инвестором в каком-нибудь жилом доме - нет. Это происходит совсем по-другому.

Макеева: И расселю пятиэтажку.

Тараканова: Расселить пятиэтажку, совершенно верно. Это происходит совсем по-другому. Как правило, они действуют через фонды, представительства которые есть на территории или нет на территории России. Они действуют через различные банковские группы, опять же, выставляя, выдвигая какие-то свои условия. Например, мы столкнулись с ситуациями, когда есть подрядные организации, которые выходят из той же страны, что и инвестор, и условием обязательного присутствия и инвестиций этой группы инвестором является именно подряд этой организации, строительные компании, которые находятся у нас в России.

Макеева: Вот таким вот непрямым образом, насколько иностранное присутствие на рынке жилой недвижимости широко можно оценить, скажем так, сколько в процентном отношении? Например, 40% жилья строится за счет непрямых иностранных инвестиций?

Тараканова: Знаете, находясь, скажем так, в области недвижимости, я как эксперт, в области недвижимости, это достаточно тяжело оценить. Как, в общем-то, устроен, примерно, поток инвестиций в Россию и в наш девелопмент: мы предполагаем, что здесь инвестиции протекают через наши крупные банки - это и ВТБ, это и Сбербанк, то есть, как бы первая десятка…

Макеева: То есть там, где, кажется, что строит государство?

Тараканова: Да. Там, где, кажется, что строит государство, бывают такие ситуации, что на самом деле это инвестиции, полученные из-за рубежа. То есть, путем кредитов, путем, я не знаю, каких-либо займов, под условия, по-разному. Здесь очень тяжело оценить и проверить как бы.

Макеева: Как по вашим ощущениям, рынок жилой недвижимости на пороге, действительно, каких-то перемен, какого-то взбадривания, окончания, действительно, кризиса, или ситуация ожидания продолжается?

Тараканова: То, что мы видим, рынок первичный, он, действительно, сейчас в периоде взбадривания находится. Вот мы оценили за прошлый год рост первичного рынка в элитном сегменте - 16%, а вторичный рынок наоборот, скорректировался, то есть это примерно где-то минус 1 %. Это говорит о том, что, во-первых, кризис доверия прошел, во-вторых, банки себя показали с хорошей стороны. То есть, есть и проектное финансирование, и есть на этих же стройках, на этих же проектах есть ипотека, что тоже немаловажно. И люди, поэтому обращают свое внимание на более современные, более комфортабельные дома, на новые дома. То есть они не хотят уже рассматривать, может быть, что-то старое, но уже построенное, имеющее там титул, они хотят вот смотреть в будущее и купить, приобрести что-то совершенно новое и более комфортабельное.