Памятники с молотка: нуждающуюся в реконструкции госнедвижимость продадут на аукционе

Степаненко: Действительно, такая практика продажи объектов культурного наследия, в частности федеральных памятников, редко встречалась на территории РФ. Были редкие случаи подобных продаж. На самом деле это повсеместная практика в мире. Как мы знаем, многие страны, в которых есть подобные памятники, в том числе федерального значения, они либо сдаются в аренду на 49 лет, 99 лет, либо продаются в собственность для того, чтобы инвестор пришел и в соответствии с охранным обязательством отреставрировал данный дворец, как правило, для дальнейшего использования. Такая практика, слава Богу, пришла и в Россию. В частности, в Москве 28 июня мы проводим первый аукцион по продаже этого особняка, который является частью архитектурного ансамбля памятника 19 века. Особняк достаточно небольшой – 1200 метров, и небольшой участок – порядка трёх соток. Он будет продан в собственность. Неотъемлемое условие – это реставрация данного памятника в соответствии с рекомендациями Министерства культуры.

Белоголовцев: Я правильно понимаю, если мы будем предельно честными и откровенными, то ключевой момент и ключевая причина, по которой торги будут осуществляться именно через вас, это желание максимизировать возможную прибыль от продажи объекта?

Степаненко: В том числе. С одной стороны, государство хочет выгодно продать объект, дабы пополнить федеральный бюджет. С другой стороны, государство хочет получить надёжного инвестора, который отреставрирует данные объекты, и эти объекты получать новую жизнь. Одно дело – тратить бюджетные деньги на его реставрацию, другое дело – привлекать частные инвестиции.

Белоголовцев: Мне кажется, что если ты ищешь максимально надёжный вариант, то ты выбираешь возможных инвесторов, рассматриваешь заявки и выбираешь того, кто тебе кажется более надёжным. А на аукционе может же победить любой, тот, кто предложит денег больше.

Степаненко: Это действительно так. Тут стоит вопрос: как же контролировать действия собственника с этим объектом, не заморозит ли он эту реставрацию. На это и существует охранное обязательство, которое покупатель обязан заключить с Министерством культуры, и только в дальнейшем он право на объект, получит титул. Поэтому охранному обязательству он будет обязан сделать соответствующий ремонт, более того, если он этого не сделает, этот объект может быть изъят в казну РФ, а инвестор получит лишь компенсацию денежную. Поэтому в этом смысле контроль осуществляется, и даже есть судебная практика. На территории Москвы, правда, речь касалась имущества Москвы, но такая практика есть – практика изъятия зданий, которые вовремя не были отреставрированы инвесторами.

Белоголовцев: Насколько активно планируется применять подобную практику? Насколько часто объекты такие будут продаваться через Российский Аукционный дом?

Степаненко: Пока данный контракт предусматривает продажи 22 объектов, которые находятся как в Москве, в Московской области, так и в Иркутске, в Ярославле. Пока это начало данных продаж, потому как эти объекты находятся не в лучшем состоянии. Какие-то из них требуют серьёзной реставрации, какие-то – менее серьёзной. Тем не менее, для того, чтобы привлечь, в том числе банковское финансирование, необходимо данный объект передать в собственность.

Белоголовцев: Я правильно понимаю, что здесь, не знаю, насколько уместно говорить о критерии, но объекты объединяет то, что все они нуждаются в реконструкции, и их во многом поэтому и отбирают?

Степаненко: Безусловно. С одной стороны, если объект не нуждается в реконструкции, он может быть вовлечён в оборот и может быть, во-первых, передан музею на вечных правах, на праве оперативного управления, во-вторых, передан в аренду долгосрочную для использования в соответствии с целями, определяемыми Минкультурой и Росимуществом.

Белоголовцев: То есть имеет смысл продавать только то, на что не очень хочется тратить деньги на реконструкцию?

Степаненко: То, что нельзя использовать. Как правило, реконструкция не заканчивается тем, что нужно отштукатурить стены и покрасить золотой краской рамы. Речь идёт о коммуникациях, об инфраструктуре здания, а это уже внутренние работы и достаточно серьёзные, объёмные. А некоторые из них руинированные, руинированные не за последние 10 лет, а за последние 50 лет. Такие примеры есть, поэтому сдать этот объект в аренду просто-напросто невозможно. Сам по себе объект является памятником, но его использовать невозможно. Поэтому здесь нужны серьёзные инвестиции. Федерация выбирает либо закладывать строчку в федеральный бюджет, давать Министерству культуры эти средства и реставрировать, либо привлекать частные инвестиции. Если смотреть мировой опыт, то в 80% случаев это частные инвестиции. Так сложилось в Европе, как сложится у нас, мы увидим.

Белоголовцев: Насколько для вашего Аукционного дома эта прибыльная история или, наоборот, обременительная социальная нагрузка?

Степаненко: К сожалению, она в большей степени социальная нагрузка, хотя не скрою – мы мотивированы, чтобы продавать дороже. Мы зарабатываем определённый процент с продажи, он весьма небольшой. Стоимость объектов не огромная, поэтому затраты мы свои окупим, но говорить о сверхприбыли, к сожалению, не приходится. Поэтому с оттенком социальной нагрузки происходят эти продажи.

Белоголовцев: Можно ли сейчас давать оценки, насколько высок спрос и насколько рынок и участники рынка заинтересовались подобной идеей?

Степаненко: В этих аукционах очень большой плюс, что памятник не передаётся в аренду, пусть даже за копейки, такая практика тоже существует, этот объект передаётся в собственность – это первое. Второе – памятник не подлежит какой-то реконструкции надстройки, его надо воссоздать, реставрировать. Есть чёткое техническое задание и охранное обязательство, которое Министерство культуры выдаёт. Поэтому параметры покупки предельны, четкие и понятные. Спрос есть, особенно по объекту, который мы объявили в Москве. На этот особняк есть уже потенциальные претенденты, люди звонят. Мы надеемся, что аукцион будет активным. Как будет развиваться ситуация в иных регионах, мы, конечно, посмотрим.

Белоголовцев: Стартовая цена лота – примерно 120,45 миллионов рублей. Можно ли давать сейчас какие-то примерные прогнозы? Или есть ли у вас какие-то ожидания, насколько в процентном или реальном отношении эта цена может вырасти в результате торгов?

Степаненко: У аукционных домов во всём мире есть правило – не давать прогнозов перед аукционом. Тем не менее, я постараюсь его дать. Я был бы удовлетворён результатами аукциона, если бы стартовая цена возросла хотя бы на 20-25%.

Белоголовцев: Значит, на 30-35 миллионов рублей.

Степаненко: Порядок 150 миллионов, я думаю, что это будет удачная сделка. Удачный аукцион для федерации и для Аукционного дома.