Удивительно, тут, скорее то, что бомбоубежища до сих пор строили.
И еще одна новость о строительстве в Москве. Первый заместитель генерального директора компании «ДСК 1» – одной из крупнейших строительных компаний в России – Андрей Паньковский заявил сегодня: «Рынка первичной недвижимости в Москве нет».
Паньковский также добавил, что тендеры на инвестиционные контракты на строительство в Москве не проводятся, а объемы строительства муниципального жилья сократились в разы. Что происходит с недвижимостью в Москве – обсудили с генеральным директором Penny Lane Realty Георгием Дзагуровым.Что происходит с недвижимостью? Почему не проводятся тендеры?
Георгий Дзагуров: В данном случае разговор идет о первичной недвижимости. Нужно понимать, что в период любого кризиса, в период стагнации, спросом пользуется всегда та недвижимость, что уже готова, а особенно та, которая несет доход. Понятно, что те объекты недвижимости, которые называют «первичными», - это те объекты, которые имеют наибольший отступ от дня, когда будет их реализация, - они сегодня наименее интересны. По этой причине трудно назвать подобный рынок рынком. Спросом в меньшей степени пользуются неразмежеванные, непереведенные участки, те объекты, где разрешительная документация не создана, потому что до дня реализации пройдет огромное время. В разы – раз в 5-10 – увеличилось время экспозиции объекта. Если раньше строили и могли продавать с колес, сегодня, то сейчас нет. Очень долго продается. Чтобы продать, надо построить. Разговор идет о том, что очень длинный цикл между тем, как ты вложил деньги, и тем, как ты их достал. Для того чтобы играть длинный цикл, нужны длинные деньги и дешевые деньги. Этими обеими категориями денег наша страна на сегодняшний день не обладает. Стоимость кредитов растет, уже обсуждается 12 процентов под проекты. Я не об ипотеке говорю. Соответственно, длительный период ожидания начинает эти цифры многократно умножать. Могут люди обижаться на то, что так много требует себе девелопер, но у него такие затраты. С такими входящими данными строить особенно не будешь. Обратите внимание, в действительности в Подмосковье стройка идет. Сегодня чем дешевле объект, тем более живенькие люди.
Это связано с тем, что в Москве просто негде строить?
Георгий Дзагуров: В том числе в Москве создаются достаточно серьезные проблемы для тех людей, которые строили. Сегодня на рынке строительства выступает целый ряд полугосударственных или государственных структур. Это пик с ВТБ, со Сбербанком. Это такие команды, что в случае каких-то трудностей они имеют огромный объем государственного заказа, они будут исполнять другие работы. Они принадлежат этим банкам. Горизонт планирования, горизонт продаж на объекте вдруг стал 7 лет. Для нормального строителя такого горизонта продаж нет. Он не может думать про 7 лет вперед, у него кредит под 12 процентов годовых в два раза увеличит стоимость. Многие люди таким образом обласканы государственными инвестициями и кредитами, возможностью получить государственный заказ, большей близостью к государственной власти с точки зрения получения этих объектов. Куда рыпаться в такой ситуации обычному коммерсанту? Посмотрите, что у нас делают общественники. Начинают спрашивать: «Когда у нас будут посадки, когда накажут людей?» У нас остались полторы крупных компаний, которые работают на строительном рынке Москвы. Уберите руки, оставьте хотя бы их, хоть что-то будет похожее на рынок. Иначе весь раздел будет происходить между чиновниками. И нападки Архнадзора вовсе никогда не касались ни системы ВТБ, ни КР.
Вы говорите, что в Москве не существует нормального рынка недвижимости.
Георгий Дзагуров: Я бы не мешал государственным структурам исполнять свои задачи и получать им неведомыми путями объекты, потому что нападет еще какой-нибудь общественник Архнадзор.
Не будем преувеличивать влияние Архнадзора. Как видится ситуация со стороны, и какая обида звучит в словах Паньковского: при Лужкове строили с размахом, была в том числе точечная застройка, отдавали лакомые куски в центре, строили повсюду. Сейчас еще не определились новые правила игры. Новая администрация Москвы пока так до сих пор и не определила, как строить, где строить. Запретили строительство в центре, расторгли инвестконтракты, а при этом область строится так интенсивно, и покупается первичка очень хорошо. Дайте нам правила игры, дайте компаниям, которые могут строить, и продолжим.
Георгий Дзагуров: При Лужкове того, что творилось в Питере, например, я не наблюдал. В Питере могли Невский перекрыть наполовину. В Москве все-таки заставляли на дорогу не вылезать со стройплощадкой. Давайте не будем с Лужковым это связывать, это был рост. Когда идет рост, люди поступают неразумно и сами втягиваются в эти процедуры. Когда я наблюдал желающих войти в Москву региональных девелоперов, я задавал им вопрос: «Вы отдаете себе отчет, что вы сами лезете в коррупционную схему, вы сами хотите, чтобы вас дальше преследовали, пинали, вытирали об вас ноги, чтобы вам потом сознательно не согласовывали? Вам зачем?» Они говорили, что у них дома намного меньше норма прибыли. Но фактически в тюрьму же залезают, в очень жесткие условия. Мне кажется, что кризис всех немножко осадил, изменил развитие событий, поэтому я бы на месте сегодняшних коммерческих строителей в центр города не лез вообще. Город действительно думает, как надо развиваться. Это анормальная ситуация. В Америке год и 75 дней строят восьмидесятиэтажный Эмпайр-стейт-билдинг в 31 году, при этом полтора года они делают проект. У нас в Сити в 2012 году строится 86-этажная башня Федерации уже сколько лет. Готовьтесь, 10 лет будем думать, как же мы теперь новые правила игры примем. Строительство в центре действительно очень трудный рынок: все-таки элитка должна создаваться. А коль скоро это элитка, то это значит, что это высокие цены и очень долгая экспозиция. Таких рисковых людей я сегодня не вижу. Более того, если раньше они могли с Лужковым как-то порешать вопрос и сносить хоть какие-то здания исторической ценности, сегодня этому крайне мешают. У нас ведь городская власть не понимает, что хочет сделать из центра: она хочет сделать музей, бизнес центр или жилище для богатых, куда всем из Новогиреево заходить нельзя.
Есть еще пустующие огромные площади – заводы, промышленные территории, склады. Есть территории у вокзалов, которые хотели бы снести.
Георгий Дзагуров: Это то, о чем говорит сегодня представитель «ДСК-1». То, что сегодня под заводом, гаражом, эта вся территория чья-то. Привокзальная – это Единая дирекция железнодорожных вокзалов. Уже понятно, куда идти. Это не попадет на рынок. Ведь он говорит, когда же на рынок выкинут. Не выкинут. Получается, что вся эта территория уже под кем-то и под какими-то проектами. Более того, если вчера это легко вынималось, то закон постепенно приходит в норму. Для многих является большим сюрпризом введение новых правил.
Следует оставить надежду на возможность на этом зарабатывать?
Георгий Дзагуров: Давайте пока попродаем. Экспозиции очень длительные у объектов. Считаю, что рынок надо вернуть в нормальное состояние. Может быть, сегодня мы видим правду. Когда каждый год цена вашей квартиры росла на 20%, только ненормальный мог не покупать, невзирая ни на что. Услышал слово «премиум-класс» - пошел, купил «эконом». Сегодня люди более успокоенные, они медленнее покупают, им приходится больше работать, они сегодня не хотят делать отделку. У нас очень наглый строительный рынок. До сих пор российские строители вам сдают квартиру без отделки. Во всем мире так вообще не продашь, а тут считается, что каждая жена – дизайнер интерьера, а муж – прораб. Мы увидим, когда больно ударит по «ДСК-1» и по всем остальным строителям, что они прекратят нам сдавать эти бетонные коробки. Действительно, уходят в область – там дешевле, там эффективнее рынок. Боюсь, что какое-то время еще будет сложно.